旅游综合体是指在特定区域内，以一定的旅游资源和土地资源为基础，将休闲、度假、商务、会展、娱乐、购物等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛旅游产业聚集区。它融合了旅游业、商业、房地产业等多种业态，有效整合了旅游业及其相关产业联动发展，促进了旅游产业的转型升级。

以不同驱动力为基础，旅游综合体的发展模式可划分为三类，即以旅游景区转型升级为驱动力的旅游综合体、以地产开发模式创新为驱动力旅游综合体和以城市特定阶段的发展要求为驱动力的旅游综合体。但无论是哪一种发展模式，目前发展成熟完善的旅游综合体并不多。

据笔者了解，旅游综合体发展容易遇到的问题主要有以下四个方面：一是盲目模仿与复制，地域特色不突出；二是前期规划不科学，业态布局不合理；三是目标与定位不明确，规划建设随意性强，缺乏过程控制；四是投资后劲不足，影响项目的滚动发展。对此，笔者认为，旅游综合体必须打造自身特色，构造合理的运营和营利模式，才能实现项目的可持续发展。

首先，在市场规则的作用下，旅游综合体的发展必须顺应时代的需求，打造自身特色。目前，在自驾游、自助游快速发展的情况下，旅游综合体在服务旅游团的同时，必须重视吸引散客，打造自身旅游特色，提供个性化服务，建设专业队伍为散客提供专业的定制服务。

其次，打造旅游综合体，必须在规划中充分考虑开发环境、地域特点、合理配置资源和土地、准确定位客源市场，延伸大旅游产业和泛旅游产业集群构架，构造合理的运营和营利模式。

以御金街为例，其在前期招商中过于依赖“看得见的手”，忽略了“看不见的手”。通过行政命令来要求景区、旅行社等在御金街内设点接待，且不说各景区和旅行社等是否愿意配合，其中涉及的人工成本，利益分配，运营权责等方面的问题就十分现实。

笔者认为，旅游综合体的打造可适当引进各个业态的龙头企业，带动各个业态的协调发展，增强自身后续运营能力，保证项目的持续发展。例如，可采取捆绑型商业地产开发模式，即开发商选择同质性较强、可复制性较高的一批商业项目，建立长期战略合作关系；在项目的开发初期，使这批合作商家提前介入项目的整体设计，提供标准化设计图纸；项目拿地之后，即与一揽子品牌商家集体签约，进行订单式合作，确保综合体的后续营运和辐射力。