在房地产行业走向深入调整,“互联网+”冲击日益加大的当下,面对普通住宅项目开发趋于过剩,传统形态商业经营日趋艰难的格局,以文化为魂,靠旅游搭台的商旅文化地产,包括各种风情小镇开发能否成功突围?能否在市场中独占鳌头?为此,本报记者采访了相关专业人士。

千盘一面商旅地产最大败笔

在成都知名商旅文化地产策划人士曾祥庸看来,过去10余年间,成都商旅文化地产开发走在了全国的前列。早在1997年,置信置业首开全国先河,踏上文化地产的开发之路,成功将生活方式植入楼盘开发;2004年,以三国文化为精髓,以原汁原味的本土民风民俗为内容,全新打造的三国风情街——锦里正式对外开放,成为成都首个大型商旅文化地产项目。随后,文殊坊、宽窄巷子、国色天乡、华侨城欢乐谷等相继亮相,吸引了众多游客与消费者。而2014年底亮相的远洋太古里,则是成都商旅文化地产开发的最新力作。不过最近两年,在“互联网+”的冲击下,商旅文化地产项目的开发、运营等都受到了不同程度的困扰。如文殊坊等虽然曾红极一时,目前却面临人气下滑、经营额下降的趋势。即使是游客追捧的宽窄巷子,因为租金高企,部分商家经营也日趋艰难。

未来商旅文化地产项目开发,该如何找准项目亮点?曾祥庸认为,必须要有“互联网+”的思维,互联网把全球性的各种资源连接在一块,使资源的利用高效化、有效化,要在这种思维下来策划项目的规划。其次,要明白文化是商旅文化地产的魂,合理规划项目的旅游、商业功能,能吸引游客与消费者来体验,这是任何电商都没有办法替代的,一个商旅文化地产项目就具备了成功的基因。开发商旅文化地产项目,就要有互动性、体验性、参与性、娱乐性。同时要将传统文化和创新思维结合,并运用高科技技术来现实。

国家一级注册建筑师、成都市文物建筑委员会委员庄裕光认为,之所以现在有很多项目雷同,就是因为开发者不研究项目所在地的地域文化与风土人情,一味地抄袭和复制,就失去了个性与亮点,当然难以吸引投资者和消费者,项目最终走向失败几乎是必然。

“三气”融合铸就商旅地产之魂

“文化是地产的灵魂。但具体应该怎么做呢?一要有文化底气,二要有文化灵气,三要有文化豪气。只有将这‘三气’有机地融合,才能铸就真正的商旅地产之魂。”四川师范大学教授、国学家张昌余认为,文学可以作为地产精彩的蓝本,比如古代很多建筑都是先有文学作品,才有著名建筑。滕王阁很有名,是因为有《滕王阁序》。做文化地产,没有文化作为底蕴做蓝本做背景是要吃亏的。“伊藤洋华堂在北京的四家店全关门,万达广场重点向二三线城市扩张,为什么?原因是传统的城市商业地产开发思路已没落,越来越不受大都市中高端消费者的追捧。万达重点在二三线城市开发万达广场,是希望当地市民能够体验一线城市消费水准,因为万达广场往往兼有文化、旅游、保健、电影、体育等功能,这也是适应新常态的一种表现。”著名巴蜀文化学者袁庭栋说,随着社会的发展,物质生活水平的提高,人们对文化产品的需求也日益增长,商旅文化地产也因其有购物休闲、旅游观光、文化体验等多重功能而受到市场青睐。

遇上互联网+ 商旅地产被动创新

“商业地产运营,越来越需要互联网精神。”四川大数据产业联盟执行主席杨森林说,“互联网+”不是加互联网,不是传统行业联网就叫“互联网+”,过程中要运用大数据形成互动,形成筛选,形成圈层。

“目前,实体商业自身营运模式需要重新设计,原先躺着能挣钱的时代已经过去,虽然电商的冲击有限,但是高租金对商业运营的影响不可忽视。”四川省商业地产联盟主席冉立春说,现在很多大商家对租金难以承受,但是为什么还要进驻经营?一个重要原因是因为这个公司跟这个开发商是互相参股的,所以招商就必须得进。“很多综合体几乎都是千店一面,真正差异化的商旅项目和真正做体验商业的比较少。”冉立春认为,商业综合体要做差异化的产品出来,不是搞个儿童体验、溜冰场,更不是立个什么牌坊就跟其他综合体不一样了。当把它上升成开发战略的时候,就会有变化,近三五年所有传统盈利模式都将被摧毁和重建,企业的生态链关联利益必将重组,传统的企业都将面临转型的过程,按照崭新的商业逻辑重新开始,这个过程就是再创业和洗牌在所难免。