面对越来越多的海南空置旅游地产项目，房地产业内开始寻求解决之道。于是，“使用权分割”的概念在海南旅游地产圈中提出。这种国外旅游地产常见的经营模式，对于海南旅游地产有一定的借鉴价值。但在经过一定尝试后，海南房地产人士发现，这一概念在海南落地并不容易。

“分时度假”概念诱人

使用权分割，指的是旅游地产将使用权分割销售，让顾客可以分享某个度假资产的不同时段。以这种模式销售的旅游地产项目，将其使用权分成若干个周次，以会员制的方式一次性出售给客户。这种模式不仅可以提高资源的使用效率，与持有不动产相比，消费者也可以节省一定度假成本。这种模式在房地产业内有一个专有名词：分时度假。

资料显示，目前全球已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。

对于开发商而言，使用权分割销售模式的好处显而易见。以这种模式销售的物业，往往能够比以完整产权销售卖出更高的价钱。以美国市场的一栋度假别墅为例，一套原来只能卖25万美元的度假物业，分割使用权以后的卖价一般要高达100万美元。因为热门时段与冷门时段都能卖出相应的价钱。在成熟的市场，各个旅游物业的使用时间甚至能够交易，这相当于将旅游地产金融化。

与此同时，逐渐从房地产投资热中走出的国人发现，在拥有一处旅游物业之后，使用效率并不高。持有一处度假物业与入住度假酒店相比明显更不划算。“如果海南的‘使用权分割’模式能够发展并完善，海南大量空置的旅游地产有可能被激活，”世联行华南顾问拓展部总监李函泽对中国证券报记者表示。

分割使用权存在障碍

不过，包括李函泽在内的地产人士都认为，由于海南楼市近年来超速发展，在海南尝试发达国家通行的分割使用权，还存在诸多障碍。

“目前海南的酒店也呈现过剩状态，因此即使‘使用权分割’模式能够推广，也不一定能够激发有效需求，”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路表示。在王路看来，已经供应过剩的海南旅游地产并不能依靠分割使用权就能找到出路。他认为，分割使用权至多在一个楼盘项目一部分实践，目前多数旅游地产还要出售产权来消化。

实际上，曾经兴起的产权式酒店就已经具备了“分时度假”的雏形，但遗憾的是海南的产权式酒店并没有顺利发展。“产权式酒店对于服务质量的要求非常高，如果按照分割使用权的模式进行管理，服务的难度将更大。海南旅游地产多年来都是重开发、轻服务，因此并不具备发展分时度假的基础”。

若要海南的旅游地产真正得到“拯救”，还要依靠经济发展。“只有来海南度假而不是投资的国人多了，海南的旅游地产才能够得到真正消化，包括使用权分割在内的现代旅游地产模式才能发展起来。”

“至少在目前，海南的旅游地产正面临整合，那些不懂旅游又没有营销资源的中小开发商在海南赚钱越来越困难，等待他们的不是被迫退出就是被整合，使用权分割不能为他们解决问题，”王路说。