随着国家促进旅游休闲投资与消费的利好政策不断出台、国内旅游休闲市场的快速增长，不少投资者马不停蹄地寻找、考察旅游休闲项目；而为了迎合日益增长的旅游休闲方面的需求，国内许多景区也需要大量融资以不断提升自身的硬件和软件水平，这两者之间似乎形成了互相极为需要的关系。不过，耐人寻味的是，投资者对景区的股权投资似乎兴趣并不大。既然互相需要却又擦不出火花，这究竟是为什么呢？
风险大盈利低
东北证券山东分公司总经理张可亮最近考虑捕捉旅游方面的投资机会，但并不看好景区这一块。“国家5A、4A级景区一般都‘握’在政府手里，民间资本基本上参与不了。民营景区知名度高的少，而且太依赖门票收入，投资进去之后拿到二三十年的经营权，又很难保证客流量达到预期；好多景区开发房地产，先投入巨资打造一个吸引人的项目，然后通过地产赚钱，现在这种盈利模式并不吸引人。”
一位资深投资人告诉笔者，景区投资开发一般都是区域性的大型综合项目，是一项资金投入量大、投资营运周期长、配套设施广泛的项目。土地占用面积大，同时需要与环境、交通、安防等众多方面相协调，更需要当地政府长期稳定的支持，因为如果稍有不慎，投资方就会违规；另一种情况是政府改变方针政策，这将严重影响景区的长远稳定发展，所以不论从投入还是维护上来说，都是一件高风险的事情。“另外，一般景区占用的土地大部分没法出让，只能向政府、集体租赁。但是景区前期一般投入都很大，如果租赁期限到了，在续租的问题上会发生什么变数无法预计，是否还能正常续租或者租赁成本是否会大幅度增加，这些都是影响投资的不稳定因素。”该投资人说。
有专家指出，从开发角度看，目前国内的景区资源主要掌握在地方政府手中，尚未形成资源平台交易；从经营角度看，旅游景区的经营一般由地方政府的城市投资基金掌握，或是有一定官方背景的当地龙头企业来主导，旅游景区经营也未形成市场化机制，而经营实体本身不市场化就无法促进旅游景区经营人才的产生，这就造成旅游业的主体领域少有
投资机构进入。产权不清晰 财务不规范
张可亮曾接触过一家计划在新三板上市的景区，完成尽职调查之后，发现景区土地权的界定有问题，“一开始可能经营不需要那么规范，上市的话，产权就要明晰，以前可能‘打个招呼’就解决了，现在需要证明、签字，手续烦琐，不好解决。”
“大部分景区都属于资源型景区。对于景区资源，有的由于历史遗留问题，有的由于权属划分不清等问题，很多资源的获取在操作上并不是很容易，会导致产权不明晰的潜在风险。”一位资深投资人说。
此外，多位投资人向笔者透露，一些景区的财务管理很不规范，“我们接触过很多旅游投资项目，前期的确投入了很多资金，基础设施建设、买树种树、建房修路等，用很多年时间把景区建设起来，但由于财务管理不严谨，许多投入的资产无法核实。同时，景区完善营业后，景区收入可能包含各个方面，门票、饮食、住宿、交通等，如何统一而清晰地进行财务管理就成了重要的内容。”
山东大学旅游系副教授王晨光指出，景区资本运作不仅涉及资产，还有资产的测算，“股权投资，一些老景区的资产是清楚的，很多民营景区的财务账目模糊，客观条件不具备。景区还没形成成熟的经营路子，还处在转型期。”
估值谈不拢运营难磨合
泰安太阳部落景区也多次接触投资者，总经理孔祥海说，太阳部落景区的财务都非常规范，产权清晰，景区发展前景很好，但是投资者给出的投资规模不太令人满意，所以暂时搁浅，我们需要有实力的并且认可景区价值的投资者。
蓬莱八仙过海旅游有限公司董事长李海峰说，景区要健康长远发展，肯定是需要融资的。但是大多景区对股权融资又持谨慎态度，“还是要看自身的估值，实力不强的景区资本不会投进来，但是投资者给钱少，景区也不会愿意合作。”
“景区管理者会觉得运营得很好了，但对方出价太低，我不愿意卖给你；投资者却觉得景区运营到这个情况就只值这些钱。对估值的不认同往往无法达成合作。”张可亮说，投资者担心投钱进去后景区迟迟不能上市，他们又没有退出渠道，只能指望着每年的门票收入；景区却认为顺利登陆‘新三板’之后便能吸引新的资金，一个亿变两个亿，可以为投资者带来巨大利润。这两种截然不同的预估直接导致了双方僵持的结果。
此外，在景区长远的经营过程中，投资者的理念与运营团队的经营管理水平、经验、专业性等经常发生冲突，可能需要经过很长时间的磨合或者更换运营团队才能达到协调的效果，这些也都是潜在的运营风险。“要找一个平衡点，项目好，有投资，关键是谁去运营，成功的有，但是死掉的也不少，就看放在谁身上去运作。长期的股权投资、财务投资进去，由原有的专业的团队进行运营是最理想的状态。但事实证明，这只是美好的愿望，很少有能做到的。度过了蜜月期，最终都会出现理念差异甚至利益冲突，有些还要对簿公堂。”一位业内人士说。
山东财经大学旅游系副教授王旭科表示，很多地方做景区的一是大企业，二是民营老板，三是小老板，很多企业领导人有英雄主义，个性很强，自己说了算，没有建立现代企业制度，“还是原始积累扩张阶段。有的还没认识到股权投资的意义，不舍得让渡部分利益，让别人投资，共同发展获利。”这也成为制约景区发展的一个现实因素。
